Evaluarea pentru impozitare

AS Appraisal&Consulting

Generalități

Valoarea impozabilă a clădirilor se estimează în conformitate cu prevederile GEV 500 “Determinarea valorii impozabile a unei clădiri”, din cadrul Standardelor de Evaluare a bunurilor, emise de ANEVAR si obligatorii pentru activitatea de evaluare din România.

Impozitarea clădirilor se efectuează în funcție de tipul de utilizare a lor: mixtă, nerezidențială și rezidențială.

Evaluarea clădirii de către un evaluator autorizat poate să intervină în următoarele situații:

  • Contribuabil proprietar persoană fizică (PF) și utilizare mixtă sau nerezidențială a clădirii,
  • Contribuabil proprietar persoană juridică (PJ) și utilizare de oricare fel (mixtă, nerezidențială sau rezidențială) a clădirii.

Data la care este valabilă valoarea impozabilă exprimată într-un raport de evaluare efectuat de către un evaluator autorizat ANEVAR este 31 decembrie a anului imediat anterior celui în care trebuie să se plătească impozitul.

În mod uzual și în lipsa vreunor prevederi ori derogări speciale (vezi an 2016 sau 2020), perioada de realizare și de depundere a rapoartelor de evaluare este 1 ianuarie – 31 martie inclusiv. După primul trimestru al anului în curs, eventualele rapoarte de evaluare nu mai produc efecte.

În funcție de tipul proprietarului, PF sau PJ, este recomandat ca valoarea impozabilă estimată în raportul de evaluare să se actualizeze o dată la 5 ani (PF), respectiv o dată la 3 ani (PJ).

Ce reprezintă valoarea impozabilă a unei cladiri și ce alternative la efectuarea unui raport de evaluare există?

Utilizare rezidentială

• Persoană fizică (PF) – Art. 457 Cod Fiscal

  • valoarea impozabilă calculată în funcţie de materialele pereţilor exteriori ai clădirii, ajustată în funcţie de rangul localităţii şi zona în care este amplasată, vechime, lucrări de renovare (la fel ca înainte)

• Persoană juridică (PJ) – Art. 460 Cod Fiscal

  • valoarea impozabilă:
    1. ultima valoare impozabilă înregistrată în evidenţele organului fiscal;
    2. valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării (aceeasi metodologie ca în cazul persoanelor fizice – GEV 500 + Anexa 3);
    3. valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior;
    4. valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior;
    5. în cazul clădirilor care sunt finanţate în baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;
    6. în cazul clădirilor pentru care se datorează taxa pe clădiri, valoarea înscrisă în contabilitatea proprietarului clădirii şi comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosintă, după caz.

Utilizare nerezidențială

• Persoană fizică (PF) – Art. 458 Cod Fiscal

  • valoarea impozabilă:
    1. valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă, depus la organul fiscal local pănă la primul termen de plată din anul de referinţă;
    2. valoarea finală a lucrărilor de construcţii, in cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referintă;
    3. valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobăndite în ultimii 5 ani anteriori anului de referintă.

• Persoană juridică (PJ) – Art. 460 Cod Fiscal

  • valoarea impozabilă:
      1. ultima valoare impozabilă inregistrată in evidentele organului fiscal;
      2. valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat in conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate in vigoare la data evaluării; (metodologie evaluare GEV 500 + Anexa 2 – de cele mai multe ori abordarea prin cost)
      3. valoarea finală a lucrărilor de construcţii în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior;
      4. valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, in cazul clădirilor dobăndite in cursul anului fiscal anterior;
      5. în cazul clădirilor care sunt finantate in baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;
      6. în cazul clădirilor pentru care se datorează taxa pe clădiri, valoarea inscrisă in contabilitatea proprietarului clădirii si comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosintă, după caz.

    sursa: Forum de fiscalitate, ANEVAR, 14.03.2019

    De ce este benefic să depunem la DITL raport de evaluare?

    Impozit (lei) = Valoare impozabila (lei) x Cota de impozitare (%)
    In general, cotele de impozitare pe care primăriile le aplică valorilor impozabile estimate în rapoarte de evaluare sunt cuprinse în intervalul 0,08 – 1,5% (vezi caz București).
    Aceste cote se stabilesc de autoritățile locale în fiecare an și pot fi observate pe websites ale primăriilor.

    ALERTĂ! In cazul persoanelor juridice (PJ) care nu depun raport de evaluare pentru impozitare la intervale de trei ani, cuantumul cotei de impozitare aplicabilă de către DITL devine 5%!

    Există clădiri care sunt scutite de plata impozitului?

    1. clădirile aflate în proprietatea publică sau privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale, cu excepția încăperilor folosite pentru activități economice sau agrement, altele decât cele desfășurate în relație cu persoane juridice de drept public;
    2. clădirile aflate în domeniul privat al statului concesionate, închiriate, date în administrare ori în folosință, după caz, instituțiilor publice cu finanțare de la bugetul de stat, utilizate pentru activitatea proprie a acestora;
    3. clădirile aflate în proprietatea fundațiilor înființate prin testament constituite, conform legii, cu scopul de a întreține, dezvolta și ajuta instituții de cultură națională, precum și de a susține acțiuni cu caracter umanitar, social și cultural;
    4. clădirile care, prin destinație, constituie lăcașuri de cult, aparținând cultelor religioase recunoscute oficial și asociațiilor religioase, precum și componentelor locale ale acestora, cu excepția încăperilor folosite pentru activități economice;
    5. clădirile funerare din cimitire și crematorii;
    6. clădirile utilizate de unitățile și instituțiile de învățământ de stat, confesional sau particular, autorizate să funcționeze provizoriu ori acreditate, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice care generează alte venituri decât cele din taxele de școlarizare, servirea meselor pentru preșcolari, elevi sau studenți și cazarea acestora, precum și clădirile utilizate de către creșe, astfel cum sunt definite și funcționează potrivit Legii nr. 263/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea creșelor, cu modificările și completările ulterioare;
    7. clădirile unei instituții sau unități care funcționează sub coordonarea Ministerului Educației și Cercetării Științifice sau a Ministerului Tineretului și Sportului, precum și clădirile federațiilor sportive naționale, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice;
    8. clădirile unităților sanitare publice, cu excepția încăperilor folosite pentru activități economice;
    9. clădirile din parcurile industriale, parcurile științifice și tehnologice, precum și cele utilizate de incubatoarele de afaceri, cu respectarea legislației în materia ajutorului de stat;
    10. clădirile care sunt afectate activităților hidrotehnice, hidrometrice, hidrometeorologice, oceanografice, de îmbunătățiri funciare și de intervenții la apărarea împotriva inundațiilor, precum și clădirile din porturi și cele afectate canalelor navigabile și stațiilor de pompare aferente canalelor, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice;
    11. clădirile care, prin natura lor, fac corp comun cu poduri, viaducte, apeducte, diguri, baraje și tuneluri și care sunt utilizate pentru exploatarea acestor construcții, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru alte activități economice;
    12. clădirile aferente infrastructurii feroviare publice sau infrastructurii metroului;
    13. clădirile Academiei Române și ale fundațiilor proprii înființate de Academia Română, în calitate de fondator unic, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice;
    14. clădirile aferente capacităților de producție care sunt în sectorul pentru apărare cu respectarea legislației în materia ajutorului de stat;
    15. clădirile care sunt utilizate ca sere, solare, răsadnițe, ciupercării, silozuri pentru furaje, silozuri și/sau pătule pentru depozitarea și conservarea cerealelor, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru alte activități economice;
    16. clădirea folosită ca domiciliu și/sau alte clădiri aflate în proprietatea sau coproprietatea persoanelor prevăzute la art. 2 lit. a), c)-e) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 82/2006 pentru recunoașterea meritelor personalului armatei participant la acțiuni militare și acordarea unor drepturi acestuia și urmașilor celui decedat, aprobată cu modificări prin Legea nr. 111/2007, cu modificările și completările ulterioare;
    17. clădirile aflate în domeniul public al statului și în administrarea Regiei Autonome „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat”, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice;
    18. clădirile aflate în proprietatea sau coproprietatea veteranilor de război, a văduvelor de război și a văduvelor nerecăsătorite ale veteranilor de război;
    19. clădirea folosită ca domiciliu aflată în proprietatea sau coproprietatea persoanelor prevăzute la art. 1 al Decretului-lege nr. 118/1990 privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura instaurată cu începere de la 6 martie 1945, precum și celor deportate în străinătate ori constituite în prizonieri, republicat, cu modificările și completările ulterioare;
    20. clădirea folosită ca domiciliu aflată în proprietatea sau coproprietatea persoanelor cu handicap grav sau accentuat și a persoanelor încadrate în gradul I de invaliditate, respectiv a reprezentanților legali ai minorilor cu handicap grav sau accentuat și ai minorilor încadrați în gradul I de invaliditate;
    21. clădirile aflate în proprietatea organizațiilor cetățenilor aparținând minorităților naționale din România, cu statut de utilitate publică, precum și cele închiriate, concesionate sau primite în administrare ori în folosință de acestea de la o instituție sau o autoritate publică, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice;
    22. clădirile destinate serviciului de apostilă și supralegalizare, cele destinate depozitării și administrării arhivei, precum și clădirile afectate funcționării Centrului Național de Administrare a Registrelor Naționale Notariale;
    23. clădirile deținute sau utilizate de către întreprinderile sociale de inserție.

Conform prevederilor de la Titlul IX, Cap. II, Art. 456, Par. 2, din Legea nr. 227 / 2015, Consiliile locale pot hotărî să acorde scutirea sau reducerea impozitului / taxei pe unele clădiri (vă propun să lecturați articolul respectiv).

Menu